Un Camino Hacia la Vivienda Digna
Magnitud, Concentración y Causas Estructurales
La República del Ecuador enfrenta una profunda y multifacética crisis habitacional que no solo representa una brecha en el número de viviendas disponibles, sino que también denota una severa deficiencia en la calidad y condiciones de vida para millones de sus ciudadanos . La magnitud de este desafío es abrumadora, afectando a más de dos millones de hogares en todo el país, según estimaciones recientes . Esta cifra encapsula tanto a aquellos sin ninguna vivienda (déficit cuantitativo) como a quienes habitan en condiciones precarias (déficit cualitativo). La distinción entre ambos tipos de déficit es fundamental para comprender la verdadera naturaleza del problema. Mientras que el déficit cuantitativo se refiere a la carencia total de viviendas, el cual representa aproximadamente el 24.2% del total nacional, el déficit cualitativo —que afecta a un alarmante 75.8% del total— engloba viviendas existentes pero de baja calidad, que carecen de servicios básicos como agua potable, saneamiento, electricidad o están construidas con materiales insuficientes . En 2018-2021, el país registraba un déficit cuantitativo del 13.3% y un déficit cualitativo del 33.3%, lo que subraya que el mayor obstáculo no es la ausencia de muros, sino la falta de dignidad y seguridad en el hogar . Esta situación es particularmente crítica en las zonas urbanas, donde viven el 64% de la población y donde se concentra el 21% de los hogares afectados por el déficit cuantitativo .
La concentración geográfica de esta crisis es aún más pronunciada. El fenómeno de la urbanización acelerada, impulsado por fuertes migraciones rurales-urbanas, ha llevado a una concentración extrema de la demanda en las primate cities de Quito y Guayaquil . Estas dos ciudades albergan conjuntamente el 41% de toda la población urbana del país , creando presiones insostenibles sobre los mercados inmobiliarios locales. Los datos demuestran que las parroquias con mayor densidad de población migrante muestran mayores indicadores de calidad de la vivienda, como mejor acceso a la electricidad y recolección de residuos, pero también niveles significativamente más altos de sobrepoblación . Esto indica que si bien la migración ofrece oportunidades, también genera asentamientos informales y precarios en las periferias urbanas. En estas áreas marginales, caracterizadas por la autoconstrucción y la ocupación informal de tierras, vive aproximadamente el 35% de la población urbana ecuatoriana, muchas veces en áreas propensas a desastres naturales como inundaciones y deslaves . La expansión urbana desordenada ha resultado en la proliferación de barrios mal servidos, infraestructura deficiente y una mayor exposición a los impactos climáticos, exacerbando la vulnerabilidad de sus habitantes . Las restricciones geográficas, como la orografía montañosa de Quito y el delta fluvial de Guayaquil, limitan drásticamente la disponibilidad de terrenos aptos para la urbanización, intensificando la competencia y elevando los precios de la tierra .
El impacto del déficit habitacional recae de manera desproporcionada sobre los segmentos más vulnerables de la sociedad, revelando profundas brechas de inequidad. Los hogares de bajos ingresos son los más afectados, con un 60% sufriendo de déficit habitacional . Las familias dirigidas por mujeres encarnan esta vulnerabilidad extrema; constituyen el 78% de los hogares con déficit y el 70% de los que han perdido su vivienda debido a desastres naturales . Este grupo enfrenta barreras adicionales, como la informalidad laboral, la dificultad para demostrar ingresos estables y los prejuicios sistémicos que limitan su acceso a créditos hipotecarios . Además, las poblaciones indígenas y afrodescendientes experimentan disparidades aún más marcadas; en áreas urbanas, representan entre el 7% y el 9% de la población, pero viven en asentamientos informales hasta tres veces más frecuentemente que el resto de la población . Estos grupos sufren una falta de acceso a servicios básicos, como el agua, dos o tres veces más que la población general, lo que subraya cómo el acceso a una vivienda digna está intrínsecamente ligado a la justicia social y racial . Personas con discapacidad también son un grupo prioritario, constituyendo el 84% de los hogares con tres o más dependientes que padecen de déficit habitacional . La Constitución de 2008 reconoció explícitamente el derecho a una vivienda adecuada y digna, así como al acceso equitativo a los espacios urbanos, pero la implementación efectiva de este derecho sigue siendo un desafío monumental .
Las causas subyacentes que perpetúan este ciclo de carencia y precariedad son sistémicas y multifactoriales. Una de las barreras más significativas es la limitada inclusión financiera. A pesar de los avances, solo el 64% de los adultos en Ecuador tiene acceso a un servicio bancario formal, una cifra considerablemente inferior al promedio de países de ingresos medios . Esta exclusión financiera deja a gran parte de la fuerza laboral, especialmente a aquella que opera en el sector informal (un estimado del 63% del total), fuera del alcance de los instrumentos financieros tradicionales necesarios para la compra de una vivienda . Incluso cuando se ofrecen subsidios directos, como los proporcionados por el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) y el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS), los requisitos de calificación crediticia y las contribuciones previas a menudo actúan como filtros que excluyen a los individuos más pobres . Por ejemplo, el programa 'Casa Para Todos' requiere que los solicitantes cumplan con criterios de score bancario y tengan historial de contribuciones al BIESS, lo que automáticamente descarta a muchos candidatos elegibles .
Además de la barrera financiera, los costos intrínsecos de la construcción y la tierra son prohibitivos para las clases bajas y medias. Los costos de construcción varían enormemente, desde USD 365 hasta USD 1,500 por metro cuadrado, dependiendo del nivel de acabado, lo que hace que incluso las viviendas más modestas sean inaccesibles para muchos . Los precios de la tierra siguen una tendencia explosiva: en muchas ciudades latinoamericanas, duplican su valor cada 6 a 10 años, mientras que los ingresos familiares solo tardan aproximadamente 80 años en hacerlo . Esta disparidad crea una brecha inmensurable entre la capacidad de pago y el costo real de la vivienda. Las regulaciones gubernamentales también juegan un papel negativo; estrictas normativas de construcción, zonificación y procesos burocráticos lentos aumentan los costos y retrasan la entrega de proyectos, disuadiendo a los desarrolladores y exacerbando la escasez . Históricamente, la inestabilidad macroeconómica, como la crisis bancaria de 1999, ha tenido un impacto devastador en el crédito hipotecario, cuya recuperación ha dependido de condiciones económicas estables y reformas legislativas, lo que evidencia la fragilidad del sistema financiero para proveer crédito a largo plazo bajo circunstancias adversas . Finalmente, la problemática de la tenencia de la tierra, con un 35% de las viviendas sin títulos legales y un 70% de las construcciones urbanas consideradas ilegales, perpetúa la informalidad y la inseguridad jurídica, dificultando la planificación urbana y la provisión de servicios básicos en las zonas marginadas . Este complejo entramado de factores demuestra que el mercado privado, por sí solo, es incapaz de resolver el déficit habitacional, y que se requieren intervenciones públicas inteligentes y equitativas para garantizar el derecho a una vivienda para todos.
Análisis del Modelo de Compra con Crédito Bancario
La política habitacional ecuatoriana ha estado históricamente orientada hacia la promoción de la propiedad individual, un paradigma que se remonta al establecimiento del Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) en 1963 . Este enfoque, aunque diseñado para empoderar a las familias y fomentar el desarrollo económico a través del sector de la construcción, ha demostrado ser insuficiente y, en ocasiones, contraproducente para llegar al público objetivo principal: las poblaciones urbanas marginales. El modelo predominante se articula en torno a un mecanismo conocido como "ABC" (Ahorro, Bono, Crédito), una estrategia que busca combinar la iniciativa personal del futuro propietario con el apoyo estatal y el crédito bancario . Sin embargo, es precisamente en la intersección de estos tres componentes donde se manifiesta la principal debilidad del modelo: la exclusión sistemática de los segmentos más pobres de la sociedad. Programas como el reciente 'Casa para Todos' (ahora 'Creamos Vivienda'), lanzado en 2018, continúan esta lógica al ofrecer subsidios y tasas de interés preferenciales, pero condicionan el acceso a criterios de elegibilidad que actúan como barreras infranqueables para las personas en situación de pobreza o vulnerabilidad . La necesidad de aportes previos por parte de los beneficiarios, el requerimiento de tener un score bancario favorable y la obligación de estar afiliado al seguro social (BIESS) excluyen a gran parte de la fuerza laboral ecuatoriana, que opera en el sector informal y carece de estos documentos y registros .
Un análisis detallado de los programas actuales revela las dimensiones de esta exclusión. El Acuerdo No. 025-19, que regula las viviendas de interés social, define tres segmentos de ayuda, pero solo los dos últimos (parcialmente subsidiados) implican una forma de crédito bancario . Para acceder a estos segmentos, los solicitantes deben cumplir con los requisitos de las instituciones financieras, incluyendo un score bancario . Esto significa que, independientemente de la cantidad de subsidio estatal otorgado, la capacidad de obtener una vivienda sigue siendo primordialmente una función de la capacidad de pago y la solvencia crediticia. Esta realidad se ve exacerbada por las características del mercado financiero ecuatoriano. Aunque entidades como el BIESS han logrado reducir las tasas de interés hipotecarias en un promedio de 2.22 puntos porcentuales al introducir una mayor competencia en el mercado , el sistema sigue enfrentando desafíos estructurales. Las tasas de impagados (NPLs) son moderadas en general, pero son significativamente más altas en las entidades financieras estatales, como el BEV, donde alcanzaron el 16.8% en 2021 . Esta percepción de riesgo puede llevar a los bancos a aplicar criterios de selección aún más estrictos, evitando a los prestamistas más jóvenes y con menos historia crediticia, que son precisamente los más necesitados. La combinación de techo de tasas de interés fijadas por el gobierno y el aumento de los costos de financiamiento debido a la competencia por los depósitos ha provocado una compresión de márgenes, lo que a su vez puede limitar la disponibilidad de crédito para los sectores de mayor riesgo .
Más allá de la barrera financiera, existe una brecha crítica entre la demanda subvencionada y la oferta real de viviendas de interés social (VIS) que pueden ser adquiridas a través de este modelo. Para el segmento más vulnerable, cuyo acceso al crédito es más difícil, la oferta disponible es casi nula. Según datos de 2020, de un total de 1,828 VIS calificados para el segmento 2b (destinado a viviendas de hasta USD 40,000), solo cuatro proyectos fueron finalizados y seis estaban en fase preliminar, distribuidos en apenas siete provincias . Esto representa solo el 4% del stock VIS calificado en todo el país, cubriendo solo 7 de las 24 provincias del Ecuador . Esta escasez forzosa empuja a los beneficiarios a buscar alternativas lejos de sus lugares de trabajo y redes sociales, a menudo en periferias urbanas alejadas de la infraestructura y los servicios básicos. Este patrón no es nuevo; programas masivos de vivienda social en otros países de la región han demostrado repetidamente los peligros de una provisión de vivienda desvinculada de la planificación urbana integral. El caso brasileño del programa Minha Casa, Minha Vida, por ejemplo, aunque logró construir millones de unidades, fue criticado por haber perpetuado la segregación socioespacial al ubicar a las nuevas comunidades en zonas periféricas vulnerables a desastres ambientales, lejos de centros de empleo y servicios . Investigaciones posteriores encontraron una asociación estadísticamente significativa entre la residencia en estas nuevas colonias y un mayor riesgo de mortalidad por diabetes, atribuido a factores como la falta de espacios seguros para la actividad física y la desconexión de servicios de salud . Este peligro es particularmente relevante para Ecuador, donde la rápida urbanización ya ha generado vastos asentamientos informales en áreas propensas a desastres naturales .
Finalmente, el modelo de compra con crédito bancario depende intrínsecamente de la salud y estabilidad del sector financiero, un aspecto que presenta varias preocupaciones para el Ecuador contemporáneo. La economía ecuatoriana está caracterizada por una alta dependencia de los recursos externos, lo que la hace vulnerable a las fluctuaciones de las tasas de interés internacionales y a la volatilidad de los precios de materias primas . El sector financiero, dominado por bancos privados que controlan más del 50% de los activos totales, opera bajo un marco regulatorio que incluye techos de tasas de interés y requisitos de liquidez, lo que puede limitar su flexibilidad y rentabilidad . La liquidez sistémica es alta, pero la falta de un mecanismo de último recurso del banco central y mercados interbancarios poco desarrollados aumentan los riesgos durante períodos de estrés financiero . En este contexto, un sistema de crédito hipotecario que depende de préstamos a largo plazo financiados con depósitos a corto plazo es inherentemente frágil ante cambios bruscos en las tasas de interés . Aunque el uso de instrumentos de securitización y mercados secundarios de hipotecas está en desarrollo en la región, todavía son incipientes en Ecuador, lo que limita la capacidad de distribuir el riesgo y asegurar un flujo constante de capital a largo plazo para el sector habitacional . En resumen, el modelo de compra con crédito bancario, tal como ha sido implementado históricamente y continúa siendo la piedra angular de la política habitacional ecuatoriana, falla en su propósito fundamental de atender al segmento más vulnerable de la población. Su diseño excluye a quienes más necesitan la ayuda, corre el riesgo de generar nuevos problemas de segregación espacial y depende de un sector financiero con características estructurales que podrían comprometer su sostenibilidad a largo plazo.
El Potencial del Arrendamiento Estatal a Largo Plazo
Frente a las limitaciones y fallos del modelo tradicional de compra con crédito bancario, emerge una alternativa transformadora que aborda las causas fundamentales del déficit habitacional en Ecuador: el arrendamiento estatal a muy largo plazo. Este enfoque, que podría adoptar una duración de 50 años como sugiere la consulta, representa un cambio de paradigma desde la promoción de la propiedad individual hacia la garantía de un derecho humano fundamental: la vivienda digna y segura. Su principio rector es la separación estratégica entre la propiedad del suelo y la propiedad de la construcción. En este modelo, el Estado, como propietario de vastas extensiones de tierra, no la vende, sino que la alquila a largo plazo a familias o a desarrolladores que construyen viviendas asequibles para dichas familias . El arrendatario posee el edificio y los derechos asociados a él, pero el contrato de arrendamiento del suelo (licencia) garantiza una permanencia y una seguridad jurídica incomparablemente superiores a las de un arrendamiento tradicional, que suele tener una duración de un año y puede ser renovado anualmente . Un contrato de 50 años ofrece una estabilidad que permite a las familias invertir en la mejora de su hogar, criar a sus hijos con seguridad y planificar su futuro sin el temor constante al desalojo o a incrementos de renta abruptos.
La asequibilidad es otra de las ventajas más poderosas de este modelo. Al eliminar el costo del terreno de la ecuación de compra, el precio de la vivienda se reduce drásticamente, haciéndola accesible para familias que de otro modo quedarían excluidas del mercado. Además, las tarifas de arrendamiento de la tierra pueden ser fijas o indexadas a índices de inflación mínimos, asegurando la rentabilidad a largo plazo del proyecto para el Estado o la entidad gestora, mientras se protege a los residentes de la especulación inmobiliaria y los incrementos descontrolados . Este mecanismo permite al gobierno mantener el control sobre el uso del suelo y regular los precios de la vivienda, actuando como un moderador del mercado en lugar de un simple subsidio. La viabilidad de este enfoque en Ecuador no es meramente teórica; existe un precedente legal sólido. La legislación habitacional vigente, especificada en el Reglamento sustitutivo al Reglamento para la selección de beneficiarios de las viviendas de interés social (Acuerdo No. 025-19), contempla explícitamente una modalidad de "arrendamiento con opción a compra" (lease-to-own) . Este régimen prevé un subsidio inicial de USD 6,000 del Estado, acompañado de un apoyo parcial a los pagos de arrendamiento (0%, 25% o 50%) durante los primeros ocho años, tras lo cual se realiza el pago completo de la vivienda para que el arrendatario pueda ejercer su opción de compra . Esto significa que el país no necesita crear un nuevo marco legal desde cero, sino que debe fortalecer, expandir y ejecutar activamente este componente de su política habitacional existente.
La implementación práctica de un programa de arrendamiento estatal a largo plazo requeriría la creación o fortalecimiento de una entidad corporativa especializada, similar a las Land Development Corporations (LDCs) o Land Authorities (LAs) que han tenido éxito en otras partes del mundo. Estas entidades operan con un alto grado de autonomía administrativa y financiera, gestionando el ciclo completo de la adquisición, preparación y alquiler de tierras para fines de vivienda social y asequible . Podría ser una nueva entidad, una filial del Ministerio de Urbanismo y Vivienda (MIDUVI) o una fusión de las funciones actuales de entidades como el BEV y el BIESS. Su mandato sería claro: identificar y adquirir parcelas de tierra estatal en zonas urbanas estratégicas, equiparlas con infraestructura básica (agua, saneamiento, energía, transporte), y luego licitar la construcción de viviendas a desarrolladores privados o cooperativas de vivienda que se comprometan a vender o alquilar a precios controlados. La experiencia internacional demuestra que estas corporaciones pueden ser completamente autofinanciadas a través de las rentas generadas por la venta de derechos de arrendamiento, permitiendo que los beneficios se reinviertan en futuros proyectos de vivienda . En Canadá, la Canada Lands Company (CLC) ha generado miles de millones de dólares en desarrollo privado y creado decenas de miles de empleos mediante la revitalización de tierras federales . En Singapore, la Urban Redevelopment Authority (URA) y la Housing & Development Board (HDB) utilizan los ingresos de los arrendamientos de tierra de 99 años para financiar la construcción de vivienda pública asequible para la mayoría de la población .
Este modelo ofrece una solución directa a los problemas de segregación espacial y desconexión urbana que plagan a las políticas habitacionales centradas en la propiedad. Al controlar el uso del suelo, el Estado puede ubicar los desarrollos en zonas transitables, cerca de centros de empleo, escuelas y servicios, promoviendo la inclusión social y económica. Esto contrasta directamente con los patrones de urbanización periférica observados en programas de vivienda masiva, que a menudo aislan a las comunidades de bajos ingresos . Además, el arrendamiento estatal permite una planificación urbana más integrada y resiliente. El gobierno puede exigir a los desarrolladores que incorporen elementos de sostenibilidad, como materiales de construcción verdes y diseños bioclimáticos, y garantizar la provisión de espacios públicos y servicios comunitarios . En Ecuador, donde los asentamientos informales a menudo carecen de servicios básicos como el agua potable y el saneamiento, este control centralizado es crucial para mejorar las condiciones de vida de las poblaciones marginadas . La experiencia de Brasil, donde la integración de servicios de agua y electrificación en los favelas transformó radicalmente la calidad de vida de sus habitantes, subraya la importancia de enmarcar la provisión de vivienda dentro de una estrategia de infraestructura urbana integral . En conclusión, el arrendamiento estatal a largo plazo no es simplemente una alternativa al modelo de compra, sino una herramienta de política pública mucho más robusta y equitativa. Permite al Estado utilizar su patrimonio de tierras como un activo estratégico para garantizar la asequibilidad y la permanencia, corregir las fallas del mercado y construir ciudades más justas y cohesionadas, respondiendo directamente a la necesidad urgente de vivienda digna para las poblaciones urbanas marginales de Ecuador.
Experiencias Exitosas en Políticas de Arrendamiento Estatal
La implementación exitosa del arrendamiento estatal a largo plazo en Ecuador puede ser enriquecida y validada a través del estudio de experiencias internacionales consolidadas en Asia, Europa y América del Norte. Estos casos demuestran que el modelo no es una utopía, sino una herramienta pragmática y poderosa que ha permitido a numerosas naciones garantizar el acceso a la vivienda para sus ciudadanos, incluso en contextos de rápido crecimiento urbano y desafíos económicos. La experiencia más destacada proviene de Asia, particularmente de Singapur, cuyo éxito en la vivienda pública es mundialmente reconocido. El núcleo de este modelo es la dualidad de agencias gubernamentales: la Urban Redevelopment Authority (URA), que controla el uso del suelo y vende derechos de arrendamiento de 99 años a los desarrolladores, y la Housing & Development Board (HDB), que construye, gestiona y alquila una vasta red de apartamentos asequibles . Al comprar el derecho a construir en la tierra estatal, los desarrolladores pueden ofrecer viviendas a precios significativamente más bajos que en el mercado libre. Los ingresos generados por las rentas de la tierra, junto con los intereses sobre los créditos hipotecarios concedidos por el HDB, forman un fondo continuo que financia la construcción de nuevas viviendas, creando un ciclo virtuoso de autosostenibilidad. De manera similar, la Korea Land Corporation (KLC) desempeñó un papel crucial en la modernización del país, desarrollando ciudades enteras, equipando terrenos con infraestructura y utilizando mecanismos de arrendamiento a largo plazo para promover el desarrollo económico y la estabilización de precios de la vivienda . Estos ejemplos asiáticos demuestran que el control estatal sobre el suelo es compatible con un sector privado dinámico y eficiente.
En Europa, los modelos de arrendamiento estatal se han adaptado para enfocarse en la protección de la vivienda social y la moderación de los precios del mercado. Viena, Austria, es un faro en este ámbito. La ciudad ha mantenido un control significativo sobre la tierra a través de un fondo municipal, el Wohnfonds Wien, que adquiere terrenos estratégicamente para desarrollarlos con vivienda subsidiada . Al establecer zonas de "terreno para vivienda subsidiada", la ciudad garantiza que una parte sustancial de cualquier desarrollo urbano se destine a viviendas asequibles, y al imponer un tope en el precio de la tierra, mitiga la especulación y mantiene la asequibilidad a largo plazo . Finlandia utiliza un sistema HITAS (Housing Finance and Development Centre), donde la mayoría de las viviendas vendidas a los compradores son propiedad de ellos, pero el terreno siempre pertenece a la comunidad o a una organización benéfica, alquilado a largo plazo. Esto permite que los precios de las casas estén regulados basándose únicamente en los costos de construcción y mantenimiento, eliminando la plusvalía de la tierra del precio final . En España, Barcelona ha implementado activamente políticas de arrendamiento municipal para combatir la crisis de vivienda. A través de su programa Habitatge Metròpolis, la ciudad otorga arrendamientos a largo plazo (hasta 99 años) para la construcción de vivienda asequible, con tarifas de arrendamiento mínimas que aseguran la viabilidad económica de los proyectos . Estas experiencias europeas demuestran que el arrendamiento estatal es una herramienta versátil que puede usarse para proteger la vivienda existente, regular el mercado y garantizar la provisión de vivienda asequible a través de un desarrollo planificado.
América del Norte también ofrece valiosas lecciones, principalmente de Canadá, que está impulsando activamente una nueva era de políticas de vivienda pública. El gobierno federal canadiense lanzó la Canada Public Land Bank initiative, un programa que pone a disposición de los desarrolladores privados cientos de parcelas de tierra federal en arrendamiento a muy largo plazo (hasta 99 años) . La condición clave para recibir estos arrendamientos es que los desarrolladores se comprometan a construir un alto porcentaje de viviendas asequibles para familias de bajos y medianos ingresos . Este enfoque innovador aprovecha el capital y la experiencia del sector privado, pero asegura que el beneficio público sea el motor principal de la acción. Otros organismos como la Calgary Municipal Land Corporation (CMLC) utilizan herramientas financieras avanzadas como el financiamiento incremental por impuestos (tax increment financing) para revitalizar áreas urbanas, capturando el aumento de la recaudación fiscal resultante de la inversión para financiar las mejoras de infraestructura . Estos modelos demuestran que la colaboración público-privada, bien estructurada, puede ser extremadamente efectiva. En América Latina, aunque menos extendidos, ya existen semillas de este enfoque. Uruguay ha utilizado con éxito la Ley Nacional de Cooperativismo de Vivienda para facilitar el acceso a la tierra estatal para proyectos de vivienda cooperativa, donde los miembros construyen y poseen colectivamente sus viviendas . México ha comenzado a explorar arrendamientos de tierra para proyectos piloto de vivienda social, inspirándose en el éxito de programas como el de Ambato, que busca convertir un antiguo edificio público en viviendas de interés social . Estas experiencias regionales son particularmente relevantes para Ecuador, ya que comparten muchos de los mismos desafíos de urbanización, informalidad y desigualdad.
Al analizar estas experiencias globales, emergen varios principios clave que son transferibles a Ecuador. Primero, la existencia de una entidad corporativa dedicada y profesionalizada es fundamental para gestionar eficazmente el ciclo de la tierra . Segundo, la transparencia en las operaciones y la rendición de cuentas son cruciales para ganar la confianza pública y evitar la corrupción . Tercero, la integración del arrendamiento de tierras con una estrategia de infraestructura urbana integral es indispensable para evitar la creación de asentamientos precarios y desconectados . Cuarto, los mecanismos de supervisión y cláusulas de reversión claras son necesarios para prevenir la especulación y asegurar que los objetivos de vivienda asequible se cumplan a lo largo del tiempo . El caso de Kuwait, donde el arrendamiento de tierra a ciudadanos condujo a una pérdida masiva de ingresos estatales debido a la sub-arrenda informal, sirve como una advertencia importante sobre la necesidad de un control efectivo . En definitiva, la vasta base de conocimientos internacional demuestra que el arrendamiento estatal a largo plazo es una herramienta probada y adaptable. Para Ecuador, la tarea no es inventar algo nuevo, sino aprender de los éxitos y fracasos de otros, y adaptar los principios fundamentales a su propio contexto institucional, legal y social, utilizando el enorme patrimonio de tierras estatales como el activo más valioso para construir un futuro habitacional más justo y sostenible para todos sus ciudadanos.
Construyendo un Sistema Mixto y Equitativo
Al confrontar directamente los dos modelos de acceso habitacional —la compra con crédito bancario y el arrendamiento estatal a largo plazo— surge una conclusión inequívoca: el primer modelo, en su forma actual, es un instrumento incompleto y sesgado que ha fracasado en su misión de atender a las poblaciones urbanas marginales de Ecuador. Su dependencia de un sistema financiero con barreras de entrada significativas, su exclusión del vasto sector informal y su tendencia a generar asentamientos periféricos y segregados lo convierten en una solución insuficiente para una crisis tan profunda y compleja . Por el contrario, el arrendamiento estatal a largo plazo no es meramente una alternativa, sino un complemento indispensable que aborda las causas raíz del problema: la falta de acceso a la tierra, la inseguridad jurídica y la inexistencia de una vivienda asequible y permanente para quienes más lo necesitan. Este modelo, respaldado por una sólida experiencia internacional y un precedente legal existente en Ecuador, ofrece una ruta tangible para materializar el derecho a una vivienda digna para todos los ciudadanos .
La implicación estratégica fundamental es que la política habitacional ecuatoriana debe transitar de un enfoque monolítico centrado en la propiedad a un modelo mixto y diversificado. Este sistema híbrido reconocería que diferentes familias y contextos requieren diferentes caminos hacia la seguridad habitacional. Para algunos, la compra de una vivienda seguirá siendo un objetivo deseable. Para la mayoría de las familias en situación de vulnerabilidad, sin embargo, el arrendamiento estatal a largo plazo debe ser presentado no como un destino final, sino como una puerta de entrada vital y una plataforma para el desarrollo de capital y estabilidad. Es una forma de seguridad que protege contra la especulación, estabilidad que permite la planificación familiar a largo plazo y un primer paso hacia la propiedad que, en muchos casos, puede ser incorporado en el propio contrato de arrendamiento . Este enfoque diversificado permitiría al Estado utilizar su patrimonio de tierras como el activo más estratégico para garantizar la asequibilidad y la permanencia, mientras que el sector privado continúa jugando un rol en el desarrollo de viviendas para los segmentos de ingresos más altos, siempre y cuando se ajuste a un marco de planificación urbana integral y equitativa.
Para concretar esta transición, se proponen los siguientes pasos estratégicos:
Fortalecimiento Institucional y Legal: Se debe dar prioridad a la implementación activa del régimen de "arrendamiento con opción a compra" contemplado en el Acuerdo No. 025-19 . Esto implica la creación de una entidad corporativa dedicada (una nueva LDC o una reestructuración del MIDUVI) con autonomía para gestionar el ciclo completo de la tierra, desde la adquisición y preparación hasta la licitación y supervisión de los proyectos. Simultáneamente, se deben reformar las leyes de tenencia de la tierra para clarificar la propiedad estatal y facilitar la adquisición de parcelas idóneas para la vivienda social.
Desarrollo de un Plan Nacional de Tierras para la Vivienda: Antes de lanzar cualquier programa, es imperativo realizar un censo y evaluación de todas las tierras estatales disponibles en las zonas urbanas marginales de Quito, Guayaquil y otras ciudades de crecimiento acelerado. Este inventario permitirá identificar las áreas con mayor potencial de desarrollo, con acceso a infraestructura básica y servicios, y priorizarlas para la provisión de vivienda a través de arrendamientos a largo plazo.
Promoción de Modelos Híbridos e Innovadores: Ecuador debería explorar activamente la combinación del arrendamiento estatal de tierras con modelos de cooperativas de vivienda, inspirándose en el éxito de Uruguay y Quebec . Este modelo permitiría a las comunidades participar activamente en la planificación y construcción de sus propios hábitats, fomentando la autoeficacia y la solidaridad. Además, se podría incentivar a empresas a construir vivienda de alquiler asequible para sus trabajadores, ofreciéndoles beneficios fiscales o concesiones de uso del suelo, un modelo que ha demostrado ser exitoso en Europa .
Integración con Infraestructura Urbana: Cualquier programa de vivienda, ya sea de compra o de arrendamiento, debe estar inextricablemente ligado a una estrategia de infraestructura urbana integral. Esto significa invertir en transporte público, educación, salud y espacios verdes, asegurando que las nuevas viviendas se integren en el tejido social y económico de la ciudad, y no se conviertan en islas de pobreza y exclusión .
En resumen, la propuesta para la ciudadanía ecuatoriana es clara y contundente: es hora de cambiar de estrategia. Continuar apostando exclusivamente por un modelo de compra que excluye a millones de personas es ignorar las lecciones aprendidas y perpetuar la injusticia habitacional. El arrendamiento estatal a largo plazo, con una duración de 50 años, es la herramienta que el Ecuador de hoy necesita. Nos permite usar la tierra que todos tenemos para construir viviendas seguras, asequibles y permanentes. El gobierno nos da la tierra, nosotros construimos nuestro hogar. Nuestro hogar no será vendido, tendremos la estabilidad para educar a nuestros hijos, trabajar con tranquilidad y construir un futuro mejor. Una ciudad con vivienda digna para todos no es un lujo, es la base de una sociedad más justa, más resiliente y más próspera. El derecho a la vivienda es un derecho humano fundamental, y este modelo es la hoja de ruta más sólida y equitativa para garantizarlo.
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